Закон о дольщиках приведет к краху многих орловских компаний
На профильном комитете облсовета строительному рынку Орловской области предрекли очень плохие времена.
Принятый федеральный закон «О защите прав участников долевого строительства» в очередной раз изменил правила игры.
Чем это обернется для региона и какие вопросы есть у застройщиков, рассказал исполняющий обязанности начальника гостройнадзора Виктор Сенюшкин. РИА 57 приведет его доклад практически полностью, так как закон о дольщиках касается не только тех, кто решил покупать квартиру на этапе котлована, а всех.
Несомненно, указанный федеральный закон направлен на усиление требований к застройщикам, привлекающим денежные средства участников долевою строительства, а также на расширение контроля за хозяйствующими субъектами, признал Виктор Сенюшкин.
— Однако, правовые нормы, введенные Федеральным законом № 218-ФЗ, привели к возникновению множества вопросов, в первую очередь непосредственно у застройщиков, — подчеркнул чиновник. — По мнению представителей профессионального сообщества, требования 218-ФЗ неизбежно приведут к дестабилизации строительного рынка: непреднамеренное банкротство и ликвидация застройщиков, относящихся к малому и среднему бизнесу, уменьшение объемов строительства жилья крупными девелоперскими компаниями и, как следствие, рост стоимости жилья, массовое сокращение работников организаций строительного комплекса, уменьшение налоговых поступлений в бюджеты всех уровней, срыв реализации государственных и муниципальных жилищных программ, — сообщил Виктор Сенюшкин.
Проблемы реализации проектов комплексного освоения территорий, развития застроенных территорий, комплексного развития территорий.
Комплексная застройка — эта сложный технологический процесс, требующий четкого соблюдения последовательности этапов проектирования, строительства, производства и поставки строительных материалов и т. д. При этом в роли застройщика, как правило, выступает одно юридическое лицо.
Дальнейшая реализация масштабных проектов жилищного строительства ставится под угрозу в связи с введением Федеральным законом № 218-ФЗ принципа «один застройщик — одно разрешение на строительство».
Несоответствие установленных нормативов сложившейся структуре расходов застройщика.
Лимит расходов на оплату услуг банка, оплату труда, оплату услуг управляющей компании, расходы на рекламу, коммунальные услуги, услуги у вязи, арену — не более 10% от проектной стоимости строительства.
Ограничение неприменимо к застройщикам, которые осуществляют строительство собственными силами. Согласно утверждённым нормативам по ценообразованию только фонд оплаты груда составляет около 20% стоимости строительства. Это ограничение также неприменимо к застройщикам, которые производя для собственного потребления строительные материалы.
Частью 4 статьи 18 установлено ограничение совокупного размера авансовых платежей в отдельных целях (пункты 1, 3, 4 и 9 части 1 статьи 18) — не более 30% от проектной стоимости строительства. При этом в совокупном размере учитываются авансовые платежи по расходам на проектирование, изыскания, экспертизу и строительство объекта строительства (пункт 3 части 1 статьи 18). Однако подготовка проектной документации и её экспертиза осуществляются застройщиком до получения разрешения на строительство.
К моменту привлечения денежных средств участников долевого строительства застройщик уже обладает результатами проектирования, изысканий и экспертизы. Соответственно, авансирование таких расходов производится застройщиком за счёт собственных средств и не должно учитываться при установлении предельного размера совокупных авансовых платежей, производимых за счёт средств, привлечённых по договорам долевого участия.
Предусмотрено, что право на привлечение денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома имеет застройщик, отвечающий, в том числе, следующим требованиям:
- размер собственных средств составляет не менее чем 10% от планируемой стоимости строительства, указанной в проектной декларации;
- размер денежных средств на банковском счёте застройщика на дату направления проектной декларации в контролирующий орган составляет не менее 10% от проектной стоимости строительства.
Из содержания вышеуказанной нормы не вытекает возможность застройщика учесть понесённые затраты на приобретение земельного участка, изменение вида разрешённого использования, подготовку и экспертизу проектной документации в счёт требуемых 10% стоимости строительства.
Запрет на совершение сделок, не связанных со строительством в пределах одного разрешения.
Согласно части 3 статьи 18 Федерального закона № 214-ФЗ в новой редакции не допускается осуществление операций по расчётному счёту застройщика в целях, не связанных с привлечением денежных средств участников долевого строительства и со строительством (созданием) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в пределах одного разрешения на строительство.
Однако в процессе деятельности застройщики совершают сделки, которые могут быть определены контролирующими органами как не связанные со строительством в пределах одного разрешения на строительство. Например, продажа основных фондов, построенных ранее квартир, самортизированных основных средств, выплата дивидендов. Под запрет попадает любое распоряжение застройщиком имуществом, оставшимся после завершения строительства объекта. В собственности застройщика могут остаться квартиры, которые он мог бы продать или использовать в качестве залога для привлечения средств на новые проекты, однако введённые Федеральным законом № 218-ФЗ ограничения и запреты исключают такую возможность. Кроме того, обычной практикой является получение застройщиками банковских гарантий за исполнение своих обязательств по строительству инженерных сетей перед организациями-поставщиками энергии (например, МОЭК).
Совершение подобных сделок является обычной хозяйственной деятельностью застройщика. Запрет такой деятельности ограничивает права застройщика как собственника имущества, что прямо противоречит статье 209 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Необоснованное ограничение дееспособности юридического лица в рассматриваемом случае является нарушением свободы договора как одной из гарантируемых государством свобод человека и гражданина, их объединений.
Невозможность использования схемы достройки проблемных объектов через масштабные инвестиционные проекты.
Федеральный закон №218-ФЗ создаёт механизмы для усиления защиты граждан, инвестирующих в долевое строительство, однако никоим образом не определил пути решения проблемы уже существующих обманутых дольщиков. Вместе с тем в некоторых субъектах данная проблема успешно решается на основании региональных законов. Так, в отдельных случаях проекты по завершению строительства проблемных объектов долевого строительства признаются масштабными инвестиционными проектами. При этом к критериям масштабных инвестиционных проектов в указанных случаях относят минимальную площадь помещений, подлежащих передаче гражданам, пострадавшим от действий застройщиков, не исполнивших свои обязательства по передаче жилых помещений, а также размер денежных средств, которые инвестор обязуется направить на завершение строительства проблемного объекта. Это делается в целях привлечения к процессу достройки крупных региональных застройщиков, которым для указанной цели предоставляются земельные участки без проведения торгов.
Невозможность использования денежных средств, осуществления хозяйственной деятельности, а также исполнения гарантийных обязательств застройщиком после исполнения обязательств по договору.
Федеральный закон № 214-ФЗ в новой редакции запрещает застройщику одновременно осуществлять строительство многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости по нескольким разрешениям на строительство (часть I’ статьи 3). Кроме того, согласно части 8 статьи 18 денежные средства с расчётного счета застройщика могут использоваться в целях, не связанных с долевым строительством, только после исполнения обязательств застройщика перед всеми участниками долевого строительства. Таким образом, только после передачи всех объектов участникам долевого строительства застройщик вправе осуществлять иные операции по своему расчётному счету, а также начать строительство нового объекта (по другому разрешению на строительство).
Совокупность данных факторов приведёт к тому, что застройщик в течение многих лет не сможет не только создавать новые объекты строительства, получать разрешение на их строительство, но и распоряжаться своими денежными средствами, вести хозяйственную деятельность, не связанную с уже производимым строительством. В итоге комплексное, планомерное и сбалансированное строительство жилых кварталов с развитой инфраструктурой станет невыгодным и нецелесообразным. На его смену придёт точечная застройка, осуществляемая большим числом мелких застройщиков, что значительно снизит качество и безопасность строительства.
С учётом всех ограничений, введённых Федеральным законом № 218-ФЗ, у застройщиков исчезает какая-либо мотивация сохранения юридического лица после завершения строительства объекта. Нет никакой экономической целесообразности содержать юридическое лицо, выполнившее функции застройщика по возведению объекта и передаче квартир, исключительно для целей исполнения гарантийных обязательств. Это означает, что такие юридические лица будут ликвидироваться, а гарантийные обязательства перед участниками долевого строительства исполняться не будут.
Неоправданная зависимость застройщика от банка.
Новая редакция Федерального закона № 214-ФЗ вводит институт уполномоченного банка. Застройщик, технический заказчик, выполняющий работы в соответствии с договором, заключенным с застройщиком, и генеральный подрядчик, выполняющий работы в соответствии с договором строительного подряда, заключенным с застройщиком, обязаны открыть банковский счёт в одном уполномоченном банке и осуществлять расчёты между собой только с использованием указанных счетов. Застройщик вправе иметь только один расчетный счёт.
Из данных норм следует, что застройщик попадает в абсолютную зависимость от уполномоченного банка. В процессе взаимодействия застройщик не имеет возможности беспрерывно перейти в другой банк (например, в случае банкротства банка или возникновения обоснованных сомнений в его финансовой устойчивости) — сначала надо закрыть расчётный счет, только потом открыть новый в другом банке. То же самое должны будут сделать технический заказчик и генеральный подрядчик, работающие по договору с застройщиком. При этом законодатель никак не ограничил банк в размере комиссии за свои услуги. Более того, отсутствует механизм прекращения контроля банка за расходованием денежных средств с момента, когда объект долевого строительства вводится в эксплуатацию и, следовательно, риски нецелевого расходования исчезают.
С рынка долевого строительства уйдут мелкие и средние компании, а также компании, занимающиеся строительством домов блокированной застройки.
Согласно пункту 1 статьи 2 Федерального закона № 214-ФЗ застройщик должен иметь «опыт (не менее трех лет) участия в строительстве (создании) многоквартирных домов общей площадью не менее десяти тысяч квадратных метров в совокупности».
Такая редакция не позволяет учитывать опыт строительства жилых домов блокированной застройки, которые с 01.01.2017 включены в перечень объектов долевого строительства, равно как и иных объектов недвижимости, строящихся (создаваемых) с привлечением денежных средств участников долевого строительства. Как следствие, из сферы долевого строительства выпадают застройщики, занимавшиеся исключительно строительством таун-хаусов. Требования в части 10 000 м2 площади, в свою очередь, невыполнимы для региональных застройщиков — малых и средних компаний, которые уйдут с рынка, не имея возможности привлекать денежные средства по договорам долевого участия.
«В 2018 году будет очень плохо», — прокомментировал председатель комитета облсовета Геннадий Сафонов. Он призвал чиновников и коллег-депутатов доносить эту информацию до федерального центра любыми доступными способами.
Ранее, врио губернатора Орловской области Андрей Клычков заявил, что проблемы обманутых дольщиков не должны замалчиваться. Он подчеркнул, что в рассмотрении обозначенного вопроса формальный подход недопустим. Клычков обратил внимание на необходимость разработки понятного механизма информирования дольщиков о сложившейся ситуации.
НОВОСТИ ПО ТЕМЕ:
В Орловской области появились первые обманутые дольщики
Дольщики начали отказываться от новостройки на Черкасской в Орле
